サブリース

サブリース（Sublease）とは、オーナー（物件所有者）が不動産管理会社やサブリース会社に物件を一括で賃貸し、その会社が第三者（入居者）に転貸する仕組みです。
オーナーはサブリース会社から毎月固定の賃料（保証賃料）を受け取れるため、空室リスクを軽減できる賃貸経営方法として利用されています。

日本では「一括借上げ」「家賃保証」とも呼ばれます。

サブリースの仕組み

契約
オーナーとサブリース会社が一括借上げ契約を締結
家賃保証
入居者の有無にかかわらず、サブリース会社がオーナーに毎月一定額を支払う
転貸
サブリース会社は入居者を募集・契約・管理し、入居者から賃料を受け取る

メリット

空室リスクの軽減
入居者がいなくても保証賃料を受け取れる
管理業務の軽減
入居者募集、契約、家賃回収、クレーム対応などをサブリース会社が代行
安定した収入
長期契約なら景気変動や賃貸需要の波に左右されにくい

デメリット・注意点

保証賃料の減額リスク
契約更新時に保証賃料が引き下げられることがある
契約解除の制限
サブリース契約は長期が多く、途中解約が制限される場合がある
総収入が少なくなる可能性
市場賃料が高騰しても保証賃料は一定のため、相場より低い収入になることがある
原状回復・修繕費負担
契約内容によってはオーナー負担になることもある

サブリースと法律

サブリース契約は借地借家法が適用されるため、オーナーは貸主、サブリース会社は借主、入居者は転借人という関係になります。
近年は契約トラブルを防ぐため、2020年12月にサブリース新法（賃貸住宅管理業法改正）が施行され、以下の義務が課されました。

契約前の重要事項説明（家賃減額の可能性や解約条件など）
誇大広告の禁止
登録制度による業者の適正管理

不動産投資での活用ポイント

初めて賃貸経営をするオーナーや、遠方の物件を保有する場合に有効
ただし、「安定収入＝高収益」ではないため、収益性より安定性を重視する場合に向く
契約条件（保証賃料の見直し時期、修繕負担の範囲、解約条件）を必ず確認

まとめ

サブリースは、オーナーに安定収入と管理負担軽減をもたらす一方、保証賃料の減額や契約の柔軟性の低さなどのデメリットもあります。
不動産投資で利用する際は、契約条件と将来の収支シミュレーションを慎重に検討することが成功のポイントです。