瑕疵担保責任

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）**とは、売買契約の目的物に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が買主に負う責任のことです。
ここでいう瑕疵とは、通常有すべき品質や性能を欠いている状態で、契約時には買主が気づかなかったものを指します。

不動産では、例えば以下のようなケースが該当します。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 給排水設備の欠陥
• 土壌汚染や地中埋設物

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改正前と改正後の違い

2020年4月1日施行の民法改正により、「瑕疵担保責任」という言葉は契約不適合責任に置き換えられました。

改正前（旧民法）

• 瑕疵＝隠れた欠陥が対象
• 買主は契約解除または損害賠償請求が可能
• 請求期限は引渡しから1年以内（原則）

改正後（現行民法）

• 契約内容に適合しない場合全てが対象（性能不足や数量不足も含む）
• 買主は以下の対応が可能
  1. 修補請求
  2. 代替物の引渡請求
  3. 代金減額請求
  4. 損害賠償請求
  5. 契約解除
• 買主は不適合を知った時から1年以内に通知（これを怠ると権利喪失）

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不動産売買におけるポイント

• 売主が宅建業者の場合：責任期間は引渡しから2年以上とする必要あり（宅建業法）
• 個人間売買の場合：特約で責任を免除することも可能だが、告知義務違反があれば免責にならない
• 中古住宅売買では、事前のインスペクション（建物状況調査）で瑕疵リスクを減らせる

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瑕疵（契約不適合）の具体例

• 物理的瑕疵：雨漏り、基礎のひび割れ、構造欠陥
• 法律的瑕疵：建築基準法違反、再建築不可
• 環境的瑕疵：騒音、悪臭、日照阻害
• 心理的瑕疵：過去の事件・事故歴

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売主・買主それぞれの注意点

売主側

• 物件状況を正確に告知（告知書の活用）
• 瑕疵があれば修補または価格調整を事前に検討
• 契約書に責任期間や範囲を明記

買主側

• 契約前にインスペクションを実施
• 契約書の「契約不適合責任」の条文を確認
• 引渡し後は早期に物件チェックを行い、不具合は1年以内に通知

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不動産投資での関係性

投資用物件の売買でも契約不適合責任は重要です。
特に中古物件は瑕疵リスクが高く、修繕費用が収益計画に影響します。
買主としては契約時に責任期間を長めに設定し、売主としてはリスクを特約で適切にコントロールすることが求められます。

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まとめ

瑕疵担保責任は、現在の民法では「契約不適合責任」として再定義されています。
不動産取引では、物件の欠陥や性能不足に関するトラブル防止のため、契約書の責任条項と告知内容の明確化が重要です。
特に投資物件や中古住宅では、契約前の調査と責任範囲の合意が成否を左右します。