ネット利回り

ネット利回り（実質利回り）とは、不動産投資で実際に手元に残る収益力を示す指標で、
年間総収入から運営経費を差し引き、さらに購入諸費用も含めた総投資額で割って計算します。

表面利回りは経費を考慮しませんが、ネット利回り（実質利回り）は経費や購入諸費用を反映するため、より現実的な投資利回りを把握できます。

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計算式

ネット利回り（実質利回り）
＝（年間総収入 − 年間運営経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100

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計算例

• 年間総収入（家賃・共益費など）：300万円
• 年間運営経費（管理費・修繕費・固定資産税・保険など）：60万円
• 物件価格：3,000万円
• 購入諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険料など）：150万円

ネット利回り ＝（300万 − 60万）÷（3,000万 ＋ 150万）× 100
　　　　　　＝ 240万 ÷ 3,150万 × 100
　　　　　　＝ **7.62％**

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特徴

• 経費と購入時の初期費用を反映するため、投資の実態に近い
• 表面利回りより低く出るが、信頼性が高い
• ローン返済額は含めない（融資条件による収支は別途キャッシュフロー分析で評価）

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表面利回りとの違い

指標	計算式	特徴
表面利回り	年間総収入 ÷ 物件価格	経費・諸費用を考慮せず、見かけ上高く出る
ネット利回り（実質利回り）	（年間総収入 − 年間経費）÷（物件価格＋諸費用）	実際の投資効率を反映

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投資判断での活用

• 物件比較：複数物件の本当の収益力を比較できる
• 購入前シミュレーション：表面利回り→ネット利回りの順で精査
• 運営改善：稼働率向上や経費削減で利回りアップ