中古一棟収益不動産の減価償却とは｜仕組み・計算式・節税効果をわかりやすく解説

中古一棟収益不動産と減価償却 ― 資産価値とキャッシュフローを最大化するために

中古の一棟アパートや一棟マンションは、安定した家賃収入に加えて、税務面でのメリットを得やすい点が大きな魅力です。その中でも投資家の利益に直結するのが 減価償却です。建物の経年による価値減少を「費用」として計上できる仕組みであり、上手く活用することでキャッシュフローを大きく改善できます。

減価償却が中古一棟投資で有効な理由

中古一棟物件は、新築よりも築年数が進んでいるため、残りの耐用年数が短くなる傾向があります。
耐用年数が短いということは、次のような効果につながります。

• 減価償却費を短期間で多く計上できる
• 課税所得が減少し、所得税・住民税の節税に寄与
• 投資初期のキャッシュイン回収スピードが上がる

すなわち中古一棟収益不動産は、運用しながら節税効果を得られる投資といえます。

減価償却の基本 ― まず押さえるべきポイント

減価償却の対象は「土地」ではなく「建物と設備」です。土地は価値が減らないと考えられるため、税務上の費用化はできません。
そのため、売買契約書や固定資産税評価証明書などで 土地／建物の金額配分が適切かどうかの確認が非常に重要です。

減価償却費の計算式

中古・新築を問わず、建物の減価償却費は次の計算式で求められます。

年間減価償却費 ＝ 建物の取得価格 × 償却率

※償却率は構造・耐用年数によって変動します。

設備・付帯機器は建物とは別で耐用年数が設定されているため、
設備部分を切り分けて計上できれば、年間償却費を増やせる可能性があります。

中古物件特有の「残耐用年数」の考え方と計算式

中古物件は、新築とは異なり「法定耐用年数ではなく、残耐用年数」で償却を行うのが一般的です。

● 残耐用年数の算定式（概念をわかりやすく表現）

残耐用年数 ＝ 法定耐用年数 － 経過年数 ＋（経過年数 × 0.2）

ただし、経過年数が法定耐用年数を超えている場合は次の式となります。

残耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 0.2

※上記で算出された年数は端数切り捨て

範囲を広げて考える ― 耐用年数と出口戦略

減価償却は「節税目的の仕組み」に見られがちですが、実際には出口戦略にも関わります。

タイミング	留意点
減価償却期間中	手残りキャッシュが増え、返済にも余裕が生まれやすい
減価償却終了後	経費が減ることで利益が増え、税負担が増加する可能性
売却時	簿価が下がっていると譲渡益が大きくなり、税金が発生しやすい

購入時・運用中・売却時を一体で捉えて設計することで、利益最大化につながります。

減価償却の効果を高めるためのチェックポイント

中古一棟物件で減価償却のメリットを最大限に活かすため、以下の項目は投資判断に大きく影響します。

• 建物割合が妥当か
• 設備を建物と分けて計上できているか
• 耐用年数の算定が適切か
• 減価償却終了後の税負担を考慮しているか
• 運用期間と耐用年数のバランスが取れているか

同じ価格帯の物件でも、これらの検討有無で 手残りキャッシュの差は大きく変わります。

まとめ

中古一棟収益不動産は、家賃収入と節税効果を同時に得られる資産形成手段です。
特に減価償却はキャッシュフローに直結するため、投資前の分析と運用設計が成功の鍵となります。

「減価償却を理解しているかどうか」
それだけで、同じ物件でも手残りの利益は大きく変わります。

中古一棟収益不動産の購入・運用をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。