DCR（債務回収比率）とは？不動産投資の安全性と融資審査で重要な指標

不動産投資では「利回り」や「表面利回り」に注目しがちですが、
実際のキャッシュフローや融資審査でより重要視されるのが DCR（債務回収比率 / Debt Coverage Ratio） です。

DCRとは、
物件が生み出す年間収益（NOI）が、年間のローン返済額をどれだけカバーできているか を示す指標のことで、

返済に余裕のある投資か
金利上昇や空室が起きても耐えられる投資か

を判断するための非常に重要な基準となります。

DCRの基本｜意味と計算式

DCRの定義

DCR（Debt Coverage Ratio）とは、

DCR ＝ NOI（営業純利益） ÷ 年間返済額

で算出されます。

ここでいう NOI（Net Operating Income） は下記の通りです。

NOI ＝ 年間家賃収入 − 年間運営費
（管理費・修繕・保険・固定資産税・広告費など）

つまり、単純な家賃収入ではなく、
運営コストを差し引いた後に本当に残る収益で返済を賄えるか を見る指標です。

計算例

• 年間家賃収入：600万円
• 年間運営費：150万円 → NOI = 450万円
• 年間返済額：360万円

DCR = 450万円 ÷ 360万円 = 1.25

この場合は、返済額を25%上回る収益がある＝余裕がある状態です。

DCRはいくらあれば安全？目安と基準

DCRが大きいほど返済余裕があり、
キャッシュフローの安全性が高い投資と言えます。

DCR	評価	コメント
1.4 以上	非常に安全	空室・修繕・金利上昇にも耐えやすい
1.2〜1.39	標準	問題ないが余裕は大きくない
1.0〜1.19	危険	返済がぎりぎりで赤字リスクが高い
1.0 未満	不採算	NOIが返済額を下回り、赤字確定

DCRが 1.0未満 の場合、
NOI（収益）＜ 返済額のため、運営するだけで赤字です。

金融機関がDCRを重視する理由

金融機関は融資審査の際、

貸したお金を確実に返済してもらえるか

を重視します。その判断基準の中心にあるのがDCRです。

融資判断の傾向	必要とされるDCRの目安
積極的に融資しやすい	1.4以上
通常融資ライン	1.2以上
審査が厳しくなる	1.2未満

※ 銀行・築年数・立地・用途により変動あり

そのため、DCRの強化は融資戦略にも直結します。

DCRとキャッシュフローの関係を理解する

DCRが高いほど、返済後のキャッシュが残りやすくなります。

例として、同じ物件でも DCR が変わるだけで手残りキャッシュは大きく変わります。

NOI	年間返済額	DCR	キャッシュフロー
450万円	360万円	1.25	＋90万円
420万円	360万円	1.17	＋60万円
380万円	360万円	1.05	＋20万円
350万円	360万円	0.97	▲10万円（赤字）

収益性は「利回り」だけではわからず、
返済能力＝DCRがキャッシュフローを大きく左右することがわかります。

DCRを判断する際の注意点

表面利回りでは判断できない

DCRは NOIが基準 のため、
満室前提の表面利回りの数字で判断しても意味がありません。

空室率や運営費をシビアに見積もることが大切です。

フルローンはDCRが下がりやすい

借入比率が高くなるほど返済額が増え、DCRは下がります。

• 自己資金少 → DCR低下・リスク高い
• 頭金を厚くする → DCR改善・融資審査も有利

融資姿勢や投資スタンスによって調整が必要です。

変動金利は将来的にDCRが悪化する可能性

金利上昇＝返済額増加 → DCR低下

長期保有の場合、

• 金利が1％上昇した場合
• 空室率が上昇した場合

などのシミュレーションを事前に行い、耐久性を確認することが望ましいです。

まとめ｜DCRは「安全性」と「融資力」を判断する重要指標

• DCR = NOI ÷ 年間返済額
• 物件収益が返済をどれだけ上回るかを示す指標
• 1.2〜1.4以上が一つの安全ライン
• 銀行融資の可否にも直結する
• 高利回りでも DCR が低いと手残りが少ない（赤字リスクあり）

不動産投資で長期安定運用を目指すなら、
利回りだけでなく必ずDCRも確認することが重要です。