キャピタルゲイン

キャピタルゲイン（Capital Gain）とは、資産の売却価格が購入価格を上回ったときに得られる値上がり益を指します。
株式、債券、不動産、金（ゴールド）、暗号資産など、さまざまな資産で発生しますが、不動産投資におけるキャピタルゲインは特に大きな利益を生みやすいとされます。

キャピタルゲインの仕組み

キャピタルゲインは、購入価格（取得費）＋売却諸費用と、売却価格の差額から算出されます。

例）

購入価格：3,000万円
購入時諸費用：150万円
売却価格：3,800万円
売却時諸費用：100万円

利益＝（3,800万円 − 100万円） −（3,000万円＋ 150万円）
利益＝700万円 − 3,150万円 → 550万円がキャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインの特徴

不動産市場は、立地条件や都市開発計画、金利動向、経済成長など多くの要因によって価格が変動します。
そのため、購入時より有利な条件で売却できれば大きな利益を得られます。

特徴

レバレッジ効果が大きい
ローンを利用して購入し、物件価値が上昇すれば自己資金以上の利益を得られる可能性がある。
インカムゲインとの併用が可能
賃料収入（インカムゲイン）を得ながら、将来の値上がりも狙える。
売却タイミングが重要
市場動向や税制の変化を見極める必要がある。

キャピタルゲインが発生しやすいケース

再開発やインフラ整備（駅新設・道路拡張など）で地域価値が上昇
低金利環境で住宅ローン需要が高まる
人気エリアの供給不足で競争が激化
老朽化物件をリノベーションし価値を高めた場合

キャピタルゲインとキャピタルロス

キャピタルゲイン：売却益が出る状態
キャピタルロス：売却損が出る状態

不動産価格は必ず上がるわけではないため、キャピタルロスの可能性も念頭に置く必要があります。
市場下落や物件の老朽化、地域需要の減少などが原因で発生します。

キャピタルゲイン課税（不動産の場合）

不動産を売却して得たキャピタルゲインには譲渡所得税が課されます。
計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

税率（所有期間によって異なる）

短期譲渡所得（5年以下）：所得税30％＋住民税9％＝合計39％
長期譲渡所得（5年超）：所得税15％＋住民税5％＝合計20％

※所有期間の判定は「売却した年の1月1日現在で5年を超えるかどうか」です。

キャピタルゲイン戦略のポイント

（1）市場分析

地域の将来性（人口動態、開発計画）
過去の価格推移
金利・政策動向

（2）物件選定

駅近や商業施設近接など普遍的価値が高い立地
将来リノベーションや再建築で価値向上が見込める物件

（3）売却タイミング

市場が上昇局面にあるとき
税制優遇が有効な時期
周辺エリアで大規模開発計画が発表された直後

不動産投資での活用例

短期転売：低価格で購入→リフォーム→高値で売却
長期保有後売却：賃貸経営しながら、地価上昇時に売却
再開発狙い：都市計画やインフラ整備を見越して購入

まとめ

キャピタルゲインは不動産投資の醍醐味のひとつであり、うまく戦略を立てれば短期間で大きな利益を得ることも可能です。
しかし、市場リスクや税負担の高さもあるため、市場調査・物件選定・売却タイミングの3つが成功のカギになります。
安定したインカムゲインと組み合わせることで、よりバランスの取れた不動産投資戦略が実現できます。