法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法（法人税法施行令）で定められた、資産の使用可能期間を示す年数のことです。
建物や設備などの固定資産は、この耐用年数に基づき減価償却費を計算します。
耐用年数は実際の物理的寿命ではなく、税務上の償却期間を定める基準です。

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不動産投資との関係

不動産投資では、法定耐用年数は以下の点で重要です。

• 減価償却期間を決める
• 中古物件の購入時の評価額に影響
• 融資期間や金融機関の評価にも影響

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建物の法定耐用年数（主な例）

建物の構造	用途	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC造）	住宅	47年
鉄筋コンクリート造（RC造）	事務所	50年
鉄骨造（骨格厚4mm超）	住宅	34年
木造・合成樹脂造	住宅	22年

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中古物件の耐用年数計算

中古物件の場合、法定耐用年数は以下の式で計算します。

（1）残存耐用年数の計算式

残存耐用年数 ＝ （法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％

※小数点以下は切り捨て
※経過年数が法定耐用年数を超える場合は、法定耐用年数 × 20％を残存耐用年数とする

例：

• RC造マンション（住宅）法定耐用年数：47年
• 築20年の物件の場合

残存耐用年数 ＝ （47 − 20）＋ 20 × 20％
　　　　　　＝ 27 ＋ 4
　　　　　　＝ 31年

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法定耐用年数の活用ポイント

• 減価償却期間が長いほど、毎年の償却費は少なくなる（利益圧縮効果は小さい）
• 中古物件は耐用年数が短くなるため、償却費を多く計上でき、節税効果が高まる場合がある
• 銀行融資では、残存耐用年数が融資期間の上限になることが多い

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実際の耐用年数と法定耐用年数の違い

• 法定耐用年数：税法上の減価償却計算の基準
• 物理的耐用年数：建物が実際に使える期間（適切なメンテナンスで延びる）
• 税務上の耐用年数は短めに設定されている傾向がある

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まとめ

法定耐用年数は、不動産投資における減価償却の基準であり、節税や融資条件にも影響します。
特に中古物件は、残存耐用年数を正しく計算することで、投資収益やキャッシュフローの予測が正確になります。
投資判断時は、物件の構造・築年数と合わせて必ず確認しましょう。