建蔽率

建蔽率（Building Coverage Ratio）とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの投影面積）の割合を示す数値です。
用途地域や都市計画によって上限が定められており、建物の敷地に対する広がりを規制することで、防災性や住環境を守る目的があります。

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建蔽率の計算方法

計算式は以下の通りです。

建蔽率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

例

• 敷地面積：150㎡
• 建築面積：90㎡

建蔽率＝ 90 ÷ 150 × 100 ＝ 60％

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建蔽率の規制目的

• 防火・防災：建物の間隔を保ち延焼を防ぐ
• 採光・通風の確保：過密な建築を避け、快適な居住環境を維持
• 都市景観の保全：街並みや緑地のバランスを保つ

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用途地域ごとの建蔽率の上限（例）

用途地域	一般的な建蔽率
第一種低層住居専用地域	30％・40％・50％
第二種低層住居専用地域	50％
商業地域	80％
近隣商業地域	60％・80％

※具体的な数値は市区町村の都市計画で決定

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建蔽率の緩和条件

建蔽率は原則として用途地域ごとに決まりますが、条件を満たすと緩和される場合があります。

（1）防火地域・準防火地域で耐火建築物の場合

• 建蔽率が 10％上乗せ されるケースあり
  （例：60％ → 70％）

（2）角地緩和

• 幅員4m以上の道路に2方向接する角地は建蔽率を 10％緩和
  （例：50％ → 60％）

（3）特例

• 公園や広場に接する敷地など、自治体が定める場合に限り緩和

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建蔽率をオーバーするとどうなる？

• 建築確認が下りないため、違法建築となり建てられない
• 既存不適格建築物（法改正前の基準で建てられたもの）も、増改築に制限がかかる
• 将来の売却・融資で不利になる可能性が高い

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不動産投資・建築計画でのポイント

• 建蔽率×容積率の確認は必須
  → 建蔽率は敷地の「建物の広がり」、容積率は「延べ床面積の上限」
• 購入前に都市計画図や用途地域の規制を確認
• 角地や防火地域では緩和条件を活用して建築可能面積を増やす戦略も有効

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まとめ

建蔽率は、敷地に対する建物の建築面積の割合を規制する重要な都市計画ルールです。
不動産購入や建築計画では、建蔽率と容積率のセット確認が欠かせません。
また、防火地域や角地などでは緩和規定をうまく利用することで、建築可能面積を最大化できます。