区分所有

区分所有とは、マンションやビルなど一棟の建物の中で、構造上区切られた独立部分を所有することを指します。
日本では「区分所有法（正式名称：建物の区分所有等に関する法律）」によってその権利や義務が定められています。
例えば、分譲マンションの1室を所有するケースが典型的な例です。

区分所有の対象

• 専有部分：所有者が単独で使用・処分できる部分
  例：マンションの各住戸、オフィスビルの1フロア
• 共用部分：全区分所有者が共同で所有・利用する部分
  例：エントランス、廊下、階段、エレベーター、屋上、外壁、配管

権利関係の仕組み

区分所有は、専有部分の所有権と、建物や敷地の共用部分の持分権が一体となっています。

例）

• マンションの1室を購入 → 専有部分の所有権 ＋ 敷地や共用部分の共有持分
• 持分割合は専有部分の床面積割合に応じて決定されるのが一般的

管理組合と管理規約

区分所有建物では、管理組合が組織され、共用部分の維持管理や修繕計画、規約の制定・改正などを行います。

• 管理規約：区分所有者の権利・義務、共用部分の使い方、管理費・修繕積立金の負担方法などを定めるルール
• 総会：管理組合の最高意思決定機関で、通常年1回以上開催

区分所有のメリット

1. 少額から投資可能
   一棟買いより低価格で購入できるため、投資のハードルが低い
2. 資産の流動性が高い
   専有部分ごとに売却や賃貸が可能
3. 管理負担が軽い
   共用部分の維持は管理組合が担当するため、個人での管理手間が少ない

デメリット・注意点

1. 管理費・修繕積立金の負担
   共用部分維持のため、毎月一定額の支払いが必要
2. 管理組合の意思決定に左右される
   修繕計画や建替えは多数決で決まるため、個人の意向だけでは進められない
3. 自由な改修の制限
   専有部分でも構造や外観に影響を与える工事は制限される
4. 老朽化リスク
   共用部分の劣化が進むと資産価値や賃貸需要に影響

不動産投資における区分所有の活用

• 区分マンション投資：単身向けマンションを1室単位で購入し賃貸運営
• オフィス・店舗区分所有：収益物件としてテナント賃貸
• 複数区分の保有：同一物件や複数物件で複数の区分を持ち、ポートフォリオを分散

法律上のポイント（区分所有法）

• 専有部分と敷地利用権は原則として分離できない（一体処分の原則）
• 共用部分の変更（大規模修繕や建替え）には原則として区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成が必要（特別決議）
• 管理規約は区分所有者および議決権の過半数で変更可能（普通決議）

まとめ

区分所有は、比較的少額から始められる不動産投資手法であり、マンション1室の賃貸経営やオフィス区分保有など多様な形があります。
ただし、管理組合の運営状況や修繕計画、共用部分の維持管理レベルが資産価値に直結するため、購入前には必ず管理規約や修繕履歴を確認することが重要です。