用途地域

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の使い方や建物の用途を制限するために市区町村が定める区域のことです。
住環境の保護や商業・工業のバランスを保つために設定され、建築できる建物の種類や規模、高さなどが制限されます。
都市計画区域の中で指定され、現在は13種類に分類されています。

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用途地域の13種類と特徴

用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大別されます。

（1）住居系（8種類）

区分	特徴
第一種低層住居専用地域	主に低層住宅。建ぺい率・容積率が厳しい。
第二種低層住居専用地域	第一種よりも小規模店舗や事務所が可能。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅中心。学校・病院なども可。
第二種中高層住居専用地域	第一種よりも店舗・事務所利用の幅が広い。
第一種住居地域	幅広い住居利用。3,000㎡までの店舗等可。
第二種住居地域	大型店舗やカラオケなども可。
準住居地域	幹線道路沿いの住宅と商業・業務の混在可。
田園住居地域	農地と共存する低層住宅地域。

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（2）商業系（2種類）

区分	特徴
近隣商業地域	近隣住民向けの商業施設が中心。住宅も可。
商業地域	大規模商業施設や高層ビルが可能。

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（3）工業系（3種類）

区分	特徴
準工業地域	住居と軽工業が混在。
工業地域	住宅も可だが、主に工場中心。
工業専用地域	住宅建築不可。重工業向け。

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用途地域の確認方法

• 市区町村の都市計画課や公式ウェブサイト
• 「都市計画図」や「用途地域図」で確認可能
• 不動産ポータルサイトの物件情報欄にも記載される

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用途地域と不動産投資の関係

• 建てられる建物の種類や規模が投資プランに直結
• 将来の土地利用計画変更により資産価値が変動する可能性あり
• 商業系や幹線道路沿いは賃貸需要や収益性が高い傾向
• 住居系は安定した賃貸需要と落ち着いた環境が魅力

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他の規制との関係

用途地域だけでなく、建ぺい率・容積率・高度地区・防火地域なども同時に適用されます。
複数の規制が組み合わさるため、土地購入や建築計画時は事前確認が必須です。

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まとめ

用途地域は、土地の使い方を決める都市計画の重要な要素です。
不動産投資や開発計画では、用途地域を把握することで、建築可能な用途・規模・将来性を正しく判断できます。
購入や建築前には、必ず都市計画図で用途地域を確認しましょう。