不動産投資の所得税・住民税について｜仕組み・計算方法・節税のポイントをわかりやすく解説

不動産投資で得られる家賃収入は、税法上「不動産所得」として扱われます。
投資によって利益（キャッシュフロー）を最大化するためには、所得税と住民税の仕組みを理解し、正しく節税を行うことが非常に重要です。
このページでは、不動産投資と税金の関係を初心者にも分かりやすく解説します。

「不動産所得」とは？

不動産所得とは、賃貸物件から得られた収入から必要経費を差し引いた“利益”のことです。

不動産所得の計算式

不動産所得 ＝ 家賃収入 − 必要経費

必要経費に含まれるものの例：

• 管理委託費
• 修繕費
• 固定資産税・都市計画税
• 減価償却費
• 住宅ローン利息（元本は経費にならない）
• 火災保険・地震保険料
• 仲介手数料・広告費 等

この利益に対して、所得税と住民税が課税されます。

所得税の仕組み：累進課税により税率が変動

所得税は、所得金額に応じて税率が段階的に上がる（累進課税） の仕組みです。
以下は主な税率の区分です。

課税所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超〜330万円以下	10%	97,500円
330万円超〜695万円以下	20%	427,500円
695万円超〜900万円以下	23%	636,000円
900万円超〜1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超〜4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

※投資で所得が増えると税率も上昇する可能性があるため、キャッシュフロー計画に影響します。

住民税は一律10％

住民税は、所得に対して一律10％で課税されます。

• 市町村民税：6％
• 道府県民税：4％

さらに、標準として 均等割（約5,000円前後） が加算されます。

不動産所得100万円のときの税金計算例

計算をシンプルにするために、ここでは 不動産所得だけで税額が決まるケースを想定します。

年間の不動産所得（利益）＝100万円
所得税（5％）：100万円 × 5％ ＝ 5万円
住民税（10％）：100万円 × 10％ ＝ 10万円
------------------------------------------------
合計税額：15万円

つまり、100万円の利益が出た場合でも、税金を支払った後に85万円が手元に残るというイメージです。

減価償却は不動産投資における最大の節税ポイント

不動産投資で税負担の最適化を行ううえで欠かせないのが 減価償却費 です。

減価償却費は実際に現金が出ていないにもかかわらず、経費として計上できるため、帳簿上の利益を圧縮し、税金を減らす効果があります。

▼ 例：減価償却で節税できた場合

家賃収入：300万円
経費：150万円
減価償却費：80万円
----------------------------------------
不動産所得：70万円

税金は「70万円」に対して課税されるため、実際のキャッシュフローは大きく残るのが特徴です。

税金とキャッシュフローは別物

「帳簿上の利益」と「手元に残る現金」は必ずしも一致しません。
特に減価償却費を活用すると、税金を抑えつつキャッシュフローを最大化できる ケースがあります。

所得税・住民税を正しく理解することが投資成功の第一歩

不動産投資は、表面利回りだけでなく税引き後の手残り金額（キャッシュフロー）で判断するのが重要です。
同じ家賃収入でも、税金の計算や経費計上の方法次第で手残りが大きく変わります。

税務処理に不安がある場合は、税理士へ相談したり、シミュレーションを用いて投資判断することでリスクを抑えながら安定した資産形成を実現できます。

▼まとめ

項目	内容
所得税	累進課税で5〜45％
住民税	一律10％
計算ベース	家賃収入 − 経費 ＝ 不動産所得
節税の鍵	減価償却・経費計上・損益通算
重要ポイント	税引き後キャッシュフローで判断すること