イールドギャップとは？不動産投資で必ず押さえたい「金利との余裕度」

不動産投資を検討するとき、物件の「利回り」ばかりに目が行きがちですが、実際のキャッシュフローに大きく影響するのは イールドギャップ です。

イールドギャップとは、
「物件の利回り」と「借入金利（ローン金利）」の差 のこと。

簡単に言うと、

物件の収益性が、ローン金利をどれくらい上回っているか

を表す指標であり、
キャッシュが残る投資かどうかを判断するうえで非常に重要 です。

このページでは、イールドギャップの基本から計算方法、目安、注意点まで、不動産投資が初めての方にもわかりやすく解説します。

イールドギャップの基本｜なぜ重要な指標なのか

イールドギャップの定義

イールドギャップ（Yield Gap）とは、

イールドギャップ＝利回り − 借入金利

で求められる「差」のことを指します。

ここでいう「利回り」は、
・表面利回り（グロス利回り）
・実質利回り（ネット利回り）
のどちらを使う場合もありますが、実態に近い判断をするなら 経費や空室を考慮した「実質利回り」で計算するのがおすすめ です。

不動産投資では「金利に勝てているか」がカギ

不動産投資は、多くの場合、銀行ローンを活用します。
そのため、家賃収入がいくら入るかだけでなく、

物件の利回りが、借入金利よりどれだけ高いか

が、手元にどれだけ現金が残るかに直結します。

イールドギャップが 大きい：
→ 金利に対する余裕が大きく、キャッシュフローも出やすい 状態
イールドギャップが 小さい／マイナス：
→ 収入の多くが返済に消えてしまい、手残りが出にくい、赤字リスクが高い 状態

見た目の利回りだけではなく、
「金利と比べてどうか？」という視点を持つことが、堅実な不動産投資には欠かせません。

イールドギャップの計算方法

基本の計算式

イールドギャップの基本式はとてもシンプルです。

イールドギャップ（％） ＝ 利回り（％） − 借入金利（％）

例1：表面利回りを使ったイールドギャップ

表面利回り：6.0％
借入金利　：1.5％

イールドギャップ = 6.0％ − 1.5％ ＝ 4.5％

この場合、金利より4.5％分だけ高い収益を取れている状態 です。

実質利回りで計算するとより現実的に

表面利回りは「満室前提・経費無視」の数字なので、実際の投資判断としてはやや甘めです。
より現実に近いイールドギャップを知るには、実質利回り（ネット利回り） を使うと精度が高まります。

実質利回り（ネット利回り） ＝
（年間家賃収入 − 年間運営費） ÷ 物件価格 × 100

例2：実質利回りで見るイールドギャップ

年間家賃収入：600万円
年間の運営費（管理費・修繕費・保険・固定資産税など）：150万円
物件価格：8,000万円
借入金利：1.5％

実質利回り ＝（600万円 − 150万円） ÷ 8,000万円 ×100
　　　　　＝ 450万円 ÷ 8,000万円 ×100
　　　　　＝ 5.625％

イールドギャップ ＝ 5.625％ − 1.5％ ＝ 4.125％

表面利回りだけで見るより、
経費を引いたうえで金利にどれだけ勝っているか が明確になります。

イールドギャップはどれくらいあれば安心？目安の考え方

イールドギャップの「適正値」は、エリア・物件の状態・築年数・借入比率などによって変わりますが、一般的な目安は以下のように言われます。

イールドギャップの目安

イールドギャップ	状況の目安	コメント
4％以上	かなり余裕あり	キャッシュフローが出やすく、金利上昇リスクにも比較的強い
2〜4％	標準的な水準	物件条件や今後の金利動向を慎重に確認
2％未満	余裕が小さい	手残りは出にくく、空室や修繕で簡単に赤字になりうる
0％以下	危険水準	利回りが金利を下回っており、基本的に投資対象としては要注意

あくまでも一般的な目安であり、
「イールドギャップだけで投資判断をしない」ことが大切 ですが、

少なくともプラスであること
できれば 3〜4％以上あることを一つの基準

として考えている投資家が多いです。

イールドギャップとキャッシュフローの関係をイメージする

同じ利回りでも金利で手残りが大きく変わる例

条件（共通）

物件価格：8,000万円
年間家賃収入：600万円（表面利回り 7.5％）
返済期間：30年
元利均等返済・フルローン（8,000万円借入）と仮定

パターンA：金利1.0％の場合

年間返済額（概算）：約 308万円
年間キャッシュフロー（家賃 − 返済）：
　600万円 − 308万円＝ 約 292万円

イールドギャップ（表面利回りベース）
7.5％ − 1.0％＝ 6.5％

パターンB：金利2.5％の場合

年間返済額（概算）：約 382万円
年間キャッシュフロー：
　600万円 − 382万円＝ 約 218万円

イールドギャップ：
7.5％ − 2.5％＝ 5.0％

イールドギャップが 6.5％ → 5.0％ に縮まるだけでも、
手残りキャッシュフローは 70万円以上も差 が出てきます。

利回りだけ見ると同じ「7.5％」でも、
金利（借入条件）が違うとキャッシュフローはまったく別物になる

ことがイメージしやすいと思います。

イールドギャップを見るときの注意点

表面利回りベースだと「実態より良く見える」

イールドギャップを簡易的に出すとき、
販売図面に書かれた 表面利回り − 金利 で計算されることが多いですが、

実際には
　管理費・修繕費・保険・固定資産税・広告費・空室リスクなどの運営コストが発生
築古物件ほど修繕費の負担が増える傾向

などを考えると、表面利回りだけでイールドギャップを判断するのは危険 です。

可能であれば、
・過去の修繕履歴
・今後必要になりそうな修繕
・管理会社の見積もり
などから運営費をシミュレーションし、
実質利回りベースのイールドギャップ も併せて確認しましょう。

レバレッジ（自己資金割合）との関係

イールドギャップは「物件の利回り」と「借入金利」の差を見る指標であり、
自己資金の割合（頭金・諸費用）までは反映しません。

自己資金が少なく、フルローンに近いほど
　→ レバレッジ効果は大きくなるが、返済比率も高くなる
自己資金を厚く入れれば
　→ 安全性は増すが、自己資金利回りとしては薄く見える

イールドギャップはあくまで
「物件の収益性と金利のバランス」 を見る指標であり、

・自己資金利回り（投下資本利益率）
・キャッシュフロー
・将来の売却益（キャピタルゲイン）

などと組み合わせて総合的に判断することが重要です。

金利上昇リスクも忘れずに

将来的に金利が上昇すると、

借入金利が上がる
＝イールドギャップが縮む
＝キャッシュフローが圧迫される

という構図になります。

特に 変動金利で長期借入している場合 は、
現在のイールドギャップに余裕があっても、

「金利が1％上がったら、キャッシュフローはどうなるか？」
「金利が上がっても保有を続けられるか？」

といったシナリオもシミュレーションしておくと安心です。

まとめ｜イールドギャップは「金利に対する安全マージン」

最後に、このページのポイントを整理します。

イールドギャップとは
　物件の利回り − 借入金利 の差を表す指標
利回りが金利をどれだけ上回っているか
　＝ キャッシュフローの余裕度・安全マージン
一般的な目安としては
　3〜4％以上あれば一つの基準 とされることが多い
表面利回りベースだけで判断せず、
　実質利回りベースのイールドギャップも確認 することが大切
自己資金割合や将来の金利上昇リスクも踏まえ、
　イールドギャップは あくまで「投資判断のひとつの物差し」 として使う