アセットマネジメント（Asset Management）

保有する不動産資産の価値を最大化し、投資収益を安定的かつ継続的に確保するための戦略的管理業務です。
単なる「物件管理（プロパティマネジメント）」とは異なり、投資視点からポートフォリオ全体を最適化する役割を持ちます。

目的

収益最大化
賃料水準の適正化や稼働率向上によるキャッシュフロー改善

資産価値向上
リノベーションや用途変更で市場価値を引き上げる

ポートフォリオ最適化
複数物件の組み合わせや売却・取得の入れ替えでリスク分散

長期的安定運用
市場変動に強い収益構造を構築

主な業務範囲

(1) 投資戦略の策定

• 市場調査（賃料相場・空室率・エリア需要）
• 取得候補物件の選定・デューデリジェンス
• 収支シミュレーションと投資判断

(2) 収益改善施策

• 賃料改定・契約条件見直し
• テナントミックス最適化（業種・属性バランス）
• 空室対策（広告強化、設備アップグレード）

(3) コスト最適化

• 管理費・修繕費の適正化
• エネルギーコスト削減（省エネ設備導入）
• 融資条件の見直し（低金利借り換え）

(4) リスク管理

• 法規制・耐震・防火基準の遵守
• テナント破綻リスクへの備え
• 保険活用と災害リスク分散

(5) 売却・再投資

• 物件価値のピーク時に売却
• キャピタルゲイン確保後の再投資計画

アセットマネージャーとプロパティマネージャーの違い

項目	アセットマネージャー（AM）	プロパティマネージャー（PM）
目的	投資家視点での資産価値最大化	物件の日常運営と維持管理
対象	ポートフォリオ全体	個別物件
主な業務	投資戦略、売買判断、収益改善策立案	入居者対応、賃料徴収、修繕手配
視点	マクロ（市場・資産全体）	ミクロ（物件単位）

不動産アセットマネジメントの実務フロー例

1. 現状分析
   • 稼働率、収益性、資産価値の把握
2. 戦略立案
   • 改修計画、賃料改定、売買方針の決定
3. 施策実行
   • PMへの指示、マーケティング実施、契約条件交渉
4. 成果検証
   • 収益・価値の変化を測定
5. 再戦略化
   • 市場動向に合わせた方針変更

成功のポイント

• エリアごとの市場分析力
• データに基づく投資判断
• リスク分散と柔軟なポートフォリオ調整
• PMとの密な連携
• 出口戦略（売却タイミング）の明確化