不動産投資と税金｜購入・保有・売却・相続まで徹底解説！節税のポイントもわかりやすく紹介

不動産投資は、家賃収入による安定した資産形成や将来への備えとして、多くの方から注目されています。しかし、不動産投資を成功させるためには、物件選びや資金計画だけでなく、「税金」の知識も欠かせません。

「購入時にはどのような税金がかかるの？」
「毎年支払う税金には何がある？」
「売却したら税金はいくらかかる？」
「節税できる方法はある？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

不動産投資では、購入時・保有中・売却時・相続時など、それぞれのタイミングで異なる税金が発生します。また、税金の仕組みを正しく理解しておくことで、適切な節税対策や資産運用につなげることも可能です。

本ページでは、不動産投資で関係する税金の種類や計算方法、節税のポイント、注意点などを初心者にも分かりやすく解説します。不動産投資をこれから始める方はもちろん、すでに投資を行っている方にも役立つ内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資と税金の基礎知識

不動産投資にはさまざまな税金が発生する

不動産投資では、一度だけ支払う税金だけではなく、所有している期間中や売却時にも税金が発生します。

税金を知らずに購入してしまうと、「思っていたよりも費用がかかった」「収支計画が狂ってしまった」というケースも少なくありません。

そのため、投資を始める前に税金について理解しておくことは非常に重要です。

不動産投資で関係する税金一覧

発生するタイミング	主な税金
購入時	印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税（建物）
保有中	固定資産税・都市計画税・所得税・住民税
売却時	譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
相続時	相続税
贈与時	贈与税

これらを正しく理解することで、資金計画を立てやすくなります。

なぜ税金の知識が重要なのか

不動産投資では、年間の収支だけで判断してしまうと、本来得られる利益を正確に把握できません。

例えば、

• 家賃収入
• ローン返済
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 所得税

などを総合的に考える必要があります。

税金を考慮しない収支計画では、実際の手残りと大きく異なる場合があります。

不動産投資で発生する税金の全体像

購入時にかかる税金

不動産を購入すると、さまざまな税金が発生します。

一度だけ支払う税金がほとんどですが、決して少額ではありません。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書など）に貼付する収入印紙により納める税金です。

契約金額によって税額が異なります。

印紙税の目安

契約金額	印紙税（軽減税率適用時）
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円

印紙税は契約締結時に必要となるため、購入時の諸費用として準備しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などを行う際に必要となる税金です。

法務局へ登記申請する際に納付します。

登記の種類によって税率が異なります。

主な登記には、

• 所有権移転登記
• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記

があります。

通常は司法書士が登記手続きを行い、諸費用としてまとめて支払うことが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税です。

売買だけでなく、

• 新築
• 中古購入
• 贈与

などでも課税対象になります。

ただし、

• 一定の住宅
• 新築住宅
• 認定住宅

などには軽減措置があります。

不動産取得税の計算式

固定資産税評価額 × 税率（原則4％）

※住宅や土地には軽減措置が適用される場合があります。

消費税

土地には消費税はかかりません。

一方で、

• 建物
• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• 管理会社への報酬
• リフォーム費用

などには消費税がかかります。

土地と建物の違い

項目	消費税
土地	非課税
建物	課税
仲介手数料	課税
リフォーム	課税
管理費	課税

この違いを理解しておくことで、購入時の諸費用を正確に把握できます。

購入時に必要となる諸費用の目安

不動産投資では、物件価格だけでなく諸費用も考慮する必要があります。

一般的には、物件価格の5〜10％程度を見込んでおくと安心です。

主な諸費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 司法書士報酬
• ローン事務手数料
• 保証料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 固定資産税・都市計画税の日割り精算金

購入時の税金を抑えるポイント

軽減措置を確認する

住宅や土地には、一定の要件を満たすことで税負担が軽減される制度があります。

適用条件は物件の種類や築年数などによって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

必要書類を適切に保管する

契約書や領収書は、将来の確定申告や売却時の取得費を証明する重要な資料です。

特に以下の書類は大切に保管しましょう。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 仲介手数料の領収書
• 登記費用の領収書
• 司法書士報酬の明細
• 不動産取得税の納税通知書
• リフォーム費用の領収書

これらは将来、譲渡所得税の計算や確定申告で必要になることがあります。

購入前に知っておきたい税金のチェックポイント

物件価格だけを見て購入を決めるのではなく、税金を含めた総費用で判断することが重要です。

購入前には次の点を確認しましょう。

• 固定資産税評価額はいくらか
• 不動産取得税の軽減措置は利用できるか
• 建物価格と土地価格の内訳
• 登録免許税や司法書士費用の概算
• 融資に関する事務手数料や保証料
• 購入後の年間税負担

これらを事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぎ、安定した不動産投資につなげることができます。

保有中にかかる税金

不動産投資では、物件を購入した後も毎年さまざまな税金が発生します。家賃収入を得られる一方で、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などを支払う必要があります。

これらの税金を理解しておくことで、年間の収支を正確に把握でき、無理のない資金計画を立てることができます。

固定資産税

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される地方税です。

住宅だけでなく、投資用マンションやアパート、一棟マンション、戸建て賃貸など、ほとんどの不動産が課税対象となります。

市町村（東京23区は都）が課税し、毎年4月から6月頃に納税通知書が送付されます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は次の計算式で算出されます。

固定資産税評価額 × 標準税率1.4％

自治体によって税率が異なる場合がありますが、多くの自治体では1.4％が採用されています。

固定資産税の計算例

内容	金額
固定資産税評価額	1,500万円
税率	1.4％
年間固定資産税	約21万円

実際には住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置などが適用されるケースもあるため、税額は異なる場合があります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市町村が土地や建物の価値を評価して決定する価格です。

売買価格とは異なり、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などの算定基準として使用されます。

一般的には、市場価格より低い金額となることが多いですが、地域や物件の状況によって異なります。

都市計画税

都市計画税とは

都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物に課税される地方税です。

道路、公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の財源として活用されています。

市街化調整区域にある不動産には、原則として課税されません。

都市計画税の計算方法

都市計画税は次の計算式で算出されます。

固定資産税評価額 × 最大0.3％

税率は自治体によって異なりますが、多くの場合0.3％以下となっています。

都市計画税の計算例

内容	金額
固定資産税評価額	1,500万円
税率	0.3％
年間都市計画税	約4万5,000円

固定資産税と都市計画税の違い

混同されやすい税金ですが、課税対象や目的が異なります。

項目	固定資産税	都市計画税
課税対象	土地・建物	市街化区域の土地・建物
標準税率	1.4％	最大0.3％
納税先	市町村	市町村
納付回数	年4回が一般的	固定資産税と同時

所得税

家賃収入すべてに税金がかかるわけではない

不動産投資では、家賃収入の全額に税金がかかるわけではありません。

課税対象となるのは、不動産所得です。

不動産所得は、次の計算式で求められます。

家賃収入 − 必要経費 = 不動産所得

そのため、必要経費が多いほど課税所得を抑えることができます。

家賃収入に含まれるもの

家賃収入には、毎月の賃料だけでなく、次のような収入も含まれます。

• 家賃
• 共益費
• 管理費
• 駐車場使用料
• 礼金（返還不要の場合）
• 更新料
• アンテナ使用料
• 自動販売機設置料

これらを合計した金額が収入となります。

必要経費として認められるもの

主な必要経費

不動産投資では、多くの支出を必要経費として計上できます。

代表的なものは次のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理委託費
• 修繕費
• 火災保険料
• 地震保険料
• ローン利息（建物取得に係る部分など）
• 司法書士報酬
• 税理士報酬
• 通信費
• 消耗品費
• 交通費
• セミナー参加費
• 書籍代
• 広告宣伝費
• 減価償却費

適切に経費を計上することで、税負担を軽減できる可能性があります。

経費にならないもの

一方で、次のような支出は原則として必要経費にはなりません。

• ローン元本の返済
• 所得税
• 住民税
• 私的な生活費
• 個人的な旅行費用
• 家族への生活費

経費にできるかどうか判断に迷う場合は、税理士へ相談することをおすすめします。

住民税

住民税は、不動産所得を含めた所得に応じて課税されます。

一般的には、所得税の確定申告を行うことで住民税の申告も兼ねることになります。

そのため、別途申告が不要なケースがほとんどです。

減価償却費とは

減価償却とは

建物は年月の経過とともに価値が減少していく資産です。

その取得費用を一度に経費とするのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上する仕組みを「減価償却」といいます。

土地は価値が減少しないと考えられているため、減価償却の対象にはなりません。

減価償却のメリット

減価償却費は、実際に現金が支出されるわけではありません。

しかし、会計上は必要経費として計上できるため、課税所得を抑える効果があります。

不動産投資では、減価償却を適切に活用することが、長期的な資産運用において重要なポイントとなります。

保有中に支払う税金の年間イメージ

税金	支払う時期	毎年発生
固定資産税	4〜6月頃	○
都市計画税	固定資産税と同時	○
所得税	確定申告後	○
住民税	6月頃から	○

保有中の税金で押さえておきたいポイント

不動産投資では、家賃収入だけを見るのではなく、税金を含めた年間収支を把握することが重要です。

特に固定資産税や都市計画税は毎年発生するため、購入前から年間負担額を確認しておきましょう。また、必要経費や減価償却を適切に活用することで、課税所得を抑えられる場合があります。

日頃から領収書や請求書を整理し、正確な帳簿を作成することが、確定申告をスムーズに行うためのポイントです。

売却時にかかる税金

不動産投資では、家賃収入を得ている期間だけでなく、物件を売却した際にも税金が発生する場合があります。

「購入した金額より高く売れたから利益が出た」と考えていても、その利益に対して税金が課税されるため、売却後に想定以上の税負担となるケースも少なくありません。

一方で、取得費や譲渡費用を適切に計上することで課税対象となる利益を抑えられる場合もあります。

ここでは、不動産投資における売却時の税金について、計算方法や注意点を詳しく解説します。

譲渡所得とは

譲渡所得の概要

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれます。

譲渡所得は家賃収入とは別に計算され、給与所得や不動産所得とは異なる税率が適用されます。

つまり、売却益に対して独立した税金が課税される仕組みです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

課税対象となるのは売却価格そのものではなく、必要経費を差し引いた利益です。

計算例

項目	金額
売却価格	3,500万円
取得費	2,700万円
譲渡費用	150万円
譲渡所得	650万円

この650万円に対して譲渡所得税などが課税されます。

取得費とは

取得費に含まれるもの

取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用です。

主なものは次のとおりです。

• 不動産購入代金（建物は減価償却後の金額）
• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税（一定の場合）
• 司法書士報酬
• 印紙税
• 購入時の測量費
• 設備費用
• 一定のリフォーム費用

取得費が多いほど譲渡所得は少なくなり、税負担を軽減できる可能性があります。

建物は減価償却を反映する

建物は所有期間中に減価償却を行うため、取得費は購入時の金額ではありません。

売却時には、減価償却後の残存価額を取得費として計算します。

そのため、土地と建物では取得費の考え方が異なります。

譲渡費用とは

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。

代表的なものは次のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 測量費
• 建物解体費
• 境界確定測量費
• 土地家屋調査士への報酬
• 売却広告費（一定の場合）

これらを適切に計上することで、譲渡所得を抑えられる可能性があります。

譲渡所得税とは

売却益に対して課税される税金

譲渡所得税とは、不動産の売却によって生じた利益に対して課税される税金です。

実際には、次の3つを合わせて納付します。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

一般的には、これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことが多くあります。

所有期間によって税率が変わる

短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

税率が高く設定されているため、税負担が大きくなる傾向があります。

長期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得より税率が低いため、多くの投資家が長期保有を前提に資産運用を行っています。

税率の比較

区分	所有期間	税率（所得税・住民税等の合計）
短期譲渡所得	5年以下	約39％
長期譲渡所得	5年超	約20％

※税制改正により変更される場合があります。

所有期間の判定方法

所有期間は、購入日から単純に5年ではありません。

売却した年の1月1日時点で判定されます。

例えば、2021年7月に購入した物件を2026年8月に売却した場合でも、2026年1月1日時点では所有期間が5年以下となるため、短期譲渡所得となるケースがあります。

売却時期によって税額が大きく変わる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

売却時に必要となる主な費用

売却時には税金以外にもさまざまな費用が発生します。

主な費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用
• 司法書士報酬
• 測量費
• 境界確定費用
• 建物解体費（必要な場合）
• ハウスクリーニング費用
• 修繕費（売却のために必要な場合）

これらを考慮したうえで、売却後の手取り額を試算することが大切です。

投資用不動産とマイホームの税制の違い

投資用不動産と居住用住宅では、適用される税制が異なります。

項目	投資用不動産	マイホーム
家賃収入	あり	なし
不動産所得	発生	発生しない
譲渡所得税	○	○
居住用特例	原則対象外	対象となる場合あり
取得費計上	○	○

「マイホームなら税金が安くなる」という制度が、そのまま投資用不動産にも適用されるわけではありません。

売却前に準備しておきたい書類

売却時には、取得費や譲渡費用を証明できる書類が重要です。

保管しておきたい書類

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 仲介手数料の領収書
• 登記費用の領収書
• 測量費の領収書
• リフォーム費用の領収書
• 固定資産税納税通知書
• ローン残高証明書

購入から何年も経過すると紛失しやすいため、取得時から大切に保管しておきましょう。

売却後の確定申告

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

利益が出た場合だけでなく、特例の適用を受けるために申告が必要となるケースもあります。

申告漏れがあると、加算税や延滞税などが発生する可能性があるため注意しましょう。

売却時によくある質問

売却して損をした場合も税金はかかりますか？

取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がマイナスとなった場合は、原則として譲渡所得税は課税されません。

ただし、損失の取扱いは物件の種類や適用できる制度によって異なるため、詳細は税理士へ相談することをおすすめします。

売却価格がそのまま課税されますか？

いいえ。

課税対象となるのは売却価格ではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。

そのため、必要書類を保管し、適切に経費を計上することが重要です。

売却時の税金を理解することが利益を最大化するポイント

不動産投資では、購入時や保有中だけでなく、売却時の税金まで含めて収支を考えることが重要です。

取得費や譲渡費用を正しく把握し、売却時期や所有期間を考慮した計画を立てることで、税負担を抑えられる可能性があります。

売却を検討する際は、不動産会社だけでなく、税理士などの専門家にも相談しながら進めることで、より適切な判断につながるでしょう。